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132家房企銷售費用406億元 平均每家3億元

2017-05-16 09:29 我要評論
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  滬深兩市上市公司2016年年報披露已收官。據Wind資訊統計數據顯示,剔除數據不全企業,A股132家上市房企銷售費用總計達406億元,同比上漲18%,即2016年平均每家房企銷售費用約為3億元。

  值得一提的是,上述132家上市房企歸屬于母公司股東的凈利潤合計1370億元,由此可見,406億元的銷售費用占其凈利潤總額的30%左右。

  對此,易居研究院智庫研究中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示,銷售費用的增長很大程度上和銷售業績掛鉤,兩者一般為正向關系。2016年,房企銷售規模快速擴張,營銷費用隨之增加。但相比而言,不少房企2016年管理能力提升,三費(銷售費用、管理費用和財務費用)費用率整體下降,為其擠出了一些利潤。

  銷售費用攀升

  據《證券日報》根據Wind資訊統計數據顯示,2016年度,上述132家房企,平均每家銷售費用達3億元,2015年度則為2.6億元,同比有所上升。

  具體來看,銷售費用1億元以下的企業有69家,占比為52%;在1億元--5億元之間的企業有45家,占比為34%;在5億元--10億元之間的企業有10家,占比為8%;在10億元以上的企業有8家,占比為6%。

  其中,銷售費用在10億元以上的房企為萬科、綠地控股、保利地產、華夏幸福、華僑城、金地集團、招商蛇口和新城控股,分別為51.6億元、48億元、35億元、18.7億元、12.5億元、11.8億元、11.6億元和10億元。

  當然,不同企業對銷售費用的把控不同,以萬科為例,2014年以來,其銷售費用分別為45億元、41億元和51.6億元,占其當年銷售額比例即銷售費用率,分別為2.09%、1.57%和1.41%,呈逐年下滑趨勢。此外,萬科2014年以來的近三年銷售費用占歸屬于母公司股東的凈利潤比例分別為28.7%、22.7%和24.6%。

  值得一提的是,有業內人士向《證券日報》記者表示,在房地產企業的銷售費用中,廣告宣傳推廣費和傭金薪酬所占比例較高。而有的企業偏重于傭金薪酬支出,有的則偏重于廣告宣傳推廣費。

  以綠地控股為例,2016年,綠地控股銷售費用48億元,其中,工資薪酬14.5億元,占比為30%;廣告宣傳推廣費21.8億元,占比為45.4%,可見其偏重于廣告宣傳推廣費的支出。

  事實上,綜合2016年全年來看,在前三季度,有些企業的銷售費用率就出現了下調。以泰禾集團為例,2016年前三季度,公司銷售費用占營業收入比重下降了1.65個百分點,很好地控制了費用率水平,增厚了毛利水平。此外,2016年全年,泰禾集團銷售費用為6億元,比2015年下降了1億元。

  無獨有偶,截至9月30日,招商蛇口由于公司費用率改善,銷售費用率和管理費用率分別下降了 0.4 個和 0.6 個百分點,管理效率提升。此外,2016年度,招商蛇口銷售費用為11.6億元,與2015年相比僅增長0.4億元,但銷售額增加了160多億元。

  侵蝕利潤空間

  事實上,132家上市房企近三年來歸屬于母公司股東的凈利潤總額穩中上升。數據顯示,132家上市房企2016年、2015年及2014年歸屬于母公司股東的凈利潤分別為1370億元、971億元和886億元;同比增長幅度分別為41%、10%及0.5%。

  另據Wind數據顯示,上述132家上市房企近三年的銷售費用也在逐漸攀升。數據顯示,132家房企2016年、2015年及2014年銷售費用分別為406億元、345億元和267億元;同比增長幅度分別為18%、29%和12%。

  據此計算,近三年來,A股132家房企銷售費用總額與當年凈利潤總額的占比分別為30%、36%和30%。毫無疑問,相對而言,盡管2016年,上市房企的銷售費用仍舊幾乎占到凈利潤的三分之一,但已經明顯好于2015年,對凈利潤的侵蝕程度回到了2014年的水平。

  對此,嚴躍進認為,房地產企業銷售費用變動與當年銷售規模有關,近年來,龍頭房企銷售規模迅速擴張,所需銷售費用自然水漲船高。但鑒于土地成本高企,不少房企都在控制三費支出,有些企業甚至啟動全面預算管理,并把其作為年度績效考核重要指標之一,為增厚利潤做出了一些貢獻。

  華創證券分析師袁豪也在一份研究報告中表示,2016年,由于三項費用率改善對沖,推動凈利率提前低位回升。

  不過,另有分析師認為,在這一輪調控加碼背景下,未來房企資金成本將提升,這將導致房企財務費用提升,在這一周期內,將更加考驗企業的成本管控能力。

責編:孫思

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